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深圳物业管理行业生存危机及对策建议

2013-1-24 22:04:52 本站原创 佚名 【字体:

 2008年以来,金融风暴持续,国际国内宏现经济形势不断恶化,受美国次贷危机影响,美国经济放缓,世界经济风险因素增多,全球经济稳定健康发展面临巨大挑战。我国房地产市场经过10年高歌猛进,已走到量价齐跌的分水岭;股市则在经历了两年牛市后,跌入了深渊。从整个宏观经济环境来看,目前的金融、股市、地产及实体经济不容乐观,展望2009年形势仍不明朗,而物业管理行业不仅要经受金融风暴、房地产风暴,作为劳动密集型服务行业,还要面对刚刚颁布实施《劳动合同法》,连年承受政府公布的最低工资标准的冲击,再加上作为一个新兴的行业,来自于政府、社会以及自身发展不成熟的种种问题,使得物业管理行业发展二十多年来积累的各种问题演变成了行业生死存亡的生存危机。

  物业管理行业的现状及存在的问题和原因

  (一)最低工资上调、劳动合同法实施导致行业面临透支险境

  从2006年开始,各物业管理服务企业已出现亏损。多年来我市最低工资标准一直持续高位调整,由2003年的600元调整到2007年的850元,5年间调整幅度超过40%;与此同时,我市CPI指数去年1-9月超过3.9%,10月高达5.6%,11月更超高6.9%,至今年3月达到7.6%的历史最高值;再者,新的《劳动合同法》实施以来,企业新增支付加班费等人工成本也在大幅增加。由于物业管理是劳动密集型行业,人工成本变化对行业生存发展影响巨大,特别是2007年以来,随着全国性物价迅猛上涨,以及2008年新《劳动法》实施和7月1日深圳市最低工资上调至1000元(1997年的最低工资标准是398元),物业管理服务企业的支出已增长数倍,人工成本占企业总成本的比例已从过去的67%左右激增到80%多,有企业支付工资和加班费就比过去多支付700万之多。

  作为劳动密集型的物业管理企业在贯彻《劳动合同法》和按深圳最低工资保障要求调整的过程中,首先面对的是劳动成本的大规模增加,而收取的物业管理费用并未同步提高,特别是一些政府福利房、微利房,包括一些老旧小区,还是按照十多年前的标准在收取。相反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升,十年来上涨了97.4%,但是物业服务收费标准的平均水平却在直线下降,两者差距越拉越大,企业合法经营变得越来越困难。譬如,深圳2008年度最低工资标准调整到全国最高水平,具体为:特区内为1000元/月,较上年度增长17.6%;特区外为900元/月,较上年度增长20%。据测算,因最低工资标准调整物业管理企业人均每月工资上涨150元,这对作为劳动密集型的物业管理行业形成了致命性的冲击。利润空间越来越小,行业面临空前的生存压力。深圳市国房局公布的资料显示:“深圳70%的物业管理企业处于亏损状况。

  由于工资的水平低下,目前深圳居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒,再加上物业服务费收入的政策性下降,以及企业违规用工法律风险随着《劳动合同法》的实施而大幅度上升等原因,使得物业服务企业陷入工资水平低和员工流失率高的恶性循环中。有的企业秩序维护员常年流动不断,时有青黄不接,难以完成小区秩序维护任务,给小区秩序维护带来隐患。譬如,鉴于《劳动合同法》的相关约束,鉴于成本的大幅攀升,企业不得不安排员工休息,以减少加班费支出,但这也势必加剧企业员工缺编和流动性过大的问题。目前,鉴于以上诸多因素的共同作用,物业管理企业、物业管理从业者和业主等各方主体之间的利益关系在重构中矛盾丛生。

  (二)物业管理收费标准低、调整困难、收缴率低

  我市住宅小区自上世纪八十年代实施物业管理至今,物业服务收费体制实行的是由政府价格部门定价,应当说这种收费管理体制在物业管理刚刚导入时,曾经起到积极作用。但持续多年一成不变的物业服务收费标准脱离了行业的真实发展轨迹,背离市场规律,制约行业发展,对小区居民的消费观念也产生了严重误导,违背了《物业管理条例》(国务院令第504号)有关“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”规定。

  物业管理作为微利行业,多年来企业大多徘徊在亏损的边缘,典型的就是盈利额被限定为“毛收入”10%以内,并且这种微利的“毛收入”定价往往十多二十年都不变。目前,这种状况既严重制约了物业管理的内涵丰富、品质提升和长足发展,也不利于培育业主的按质论价、按需购买物业管理与服务的消费观念。特别是在我市有的政府建设的小区及一些老旧小区,物业服务服务最低至0.3元每平米一月,与内地欠发达的二三线城市乃至县级城市处于同一水平,且一定就是十多年不变,使得企业无法经营,无法生存,连年亏损,怨声载道。

  目前,物业管理大多数实行“佣金制”,很多不了解情况的人认为物业管理企业收取10%的佣金,其盈利水平已经不低。其实,这里有一个概念误区,即10%的盈利水平,是物业管理企业的收入水平,是名副其实的“毛收入”,并非净利润,物业管理企业为了正常运作还有很多支出,其盈利水平远远低于10%。如果小区入住率不高,费用收缴率较低,物业管理公司的盈利水平则更低。

  去年深圳出台了新的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》,与原分类指导标准相比,多层指导标准有所上升(最高值上涨30%),高层指导标准有所下降(最低值下降27%)。该《指导标准》依据的是2006年启动的物业管理成本调查,但随着形势的不断发展变化,深圳市最低工资标准、CPI指数连创新高,特别是《劳动合同法》实施以来,企业人工成本也在大幅增加,有企业仅此一项就增加成本约25%。从去年《指导标准》施行的情况来看,高层物业服务费下降已成为不争的事实,而多层物业服务费的上调却存在极大的困难,业主委员会要求降低物业服务费的多,要求提高服务费的少之又少,特别是老旧小区和城市化后农村改造小区根本不可能提高物业服务费。

  (三)物业管理市场失灵,招投标低价无序竞争

  目前物业管理行业招投标的无序竞争现象愈演愈烈,其中又重点表现在低价竞争上。

  由于招投标竞争规则、监控机制不尽完善,为生存、为面子、为出气,一些投标企业把价格越压越低,利润也愈来愈低。一些企业为了中标,报价很低,低出了管理服务的成本价,典型的恶性价格竞争。如按服务标准的市场价收费为每平方米2元,却报出0.8元。这种不良的低价竞争不仅扰乱了市场规律,同时也影响了行业的发展。有个别物业管理公司更是公开表示,参与竞争是为了扩大公司的对外影响,并不在乎企业效益问题,所以亏损也要争取把项目抢到手。也有管理公司不顾自己的综合实力,盲目扩张,参与竞争,结果背上了沉重的包袱,接管物业后,管理跟不上,服务不到位,引起招标单位及业主的强烈不满和投诉不断。这种低价接盘的物业管理公司一旦取得物业管理权,往往会巧立名目开展各种有偿服务,更有甚者,降低物业管理的服务水平,如不按时对机械进行保养、使得一些贵重的机械使用寿命缩短,损害业主的长远利益,引发物业管理纠纷。

  特别是目前一些投标企业并未按《劳动法》、最低工资保障、CPI指数波动乃至最低工资保障要求调整计算用工成本,而由于行业自身的无序低价竞争,投标企业都尽量压低报价抢占市场,而补救手段主要是使用低技术含量的原始方法,如减少用工、压低工资、不交保险、延长劳动时间、取消星期天、增加劳动任务、克扣福利待遇等等,导致物业管理行业整个服务队伍陷入“低价格、低素质、低价值”的恶性循环怪圈。

  (四)老旧问题楼盘收费标准低、经济效益低、进退机制缺乏,各种矛盾纠集已成社会问题

  老旧问题楼盘由于收费标准普遍偏低,房屋及配套设施设备老化,致使项目的经济效益低、经营风险高、管理难度大,不仅已成为一个行业问题,还成为了一个社会问题。

  目前,我市老旧小区收费标准普遍偏低,企业申请提高服务费价格程序复杂,难度大。按我市物业服务费指导标准规定,多层住宅最低标准为0.6元/平方米,而实际多数老旧小区收费标准却只有0.35元/平方米,最低的仅有0.30元/平方米,且维持十多二十年之久不变,与其他商品房小区相比,物业服务费比新楼盘及行业平均水平低约25%到50%左右,收缴率平均仅为60%到80%左右。极低的收费标准本身难以维持物业日常维修养护的需要。目前,有物业服务企业与业主协商调整物业服务费,但根据相关法律法规规定,需经业主大会通过,实践中顺利召开业主大会比较困难,调价程序复杂,业主往往又以物业设施老化、管理不到位为由不同意涨价,久而久之老旧小区环境恶化,管理服务难度加大,陷入越来越难管理的恶性循环怪圈。

  此外,老旧小区遗留问题较多,专项维修资金不到位,部分微福利房停车场等公共配套设施租金上涨过高过快,项目退出机制不健全,容易引发社会问题。从房屋建设质量及配套设施设备等情况来看,老旧小区由于建设时间相对久远,普遍存在房屋老化、设备陈旧、配套不齐、设计不优、绿化面积较小、停车位不足、供水供电设备和消防设备有隐患等问题。而当需要资金大修和更新改造时,往往会发现这些老旧问题楼盘没有专项物业维修基金,甚至连小修小补的资金也筹措困难。

  (五)社会负担不堪重负,供水、供电中间层差额物业管理企业无力承担

  物业管理行业各企业这些年来面对一些主管部门、各种团体组织、各种垄断机构,在所谓的“企业社会责任”的要求下,消耗了大量的人力、才力、物力,承担了许多与企业经营、管理、服务、发展等无关的责任和义务。特别是在面对供水、供电、供气等社会垄断行业时,付出的损失及精力更为巨大,往往是导致我市物业管理行业企业普遍亏损的直接因素。

  目前,深圳的中高层物业依然未做到供水、供电抄表到户,而供水、供电中间层的差额费用巨大,物业管理企业无力承担,且也没有法律依据。譬如,根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定,供用水电合同是供水电人向用水电人供水供电,用水电人支付水电费的合同。自来水公司、供电公司与小区业主之间存在供用水电合同关系,自来水公司、供电公司是供水电人,小区业主是用水电人。自来水公司、供电公司与小区业主之间存在供用水电的法律关系,双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务,即自来水公司、供电公司应当及时履行供水、供电义务,小区业主应当及时履行交纳水费、电费的义务。如果自来水公司、供电公司认为存在拖欠水费情形,也应当向用水人、供电人催要,显然,这里的用水人、用电人是小区业主,而不应当是小区物业管理公司。虽然,物业管理公司有为自来水公司、供电公司向小区业主代收水电费的事实,但并不代表物业管理公司是实际用水人、用电人,更不能因此改变小区业主是实际用水人、用电人的法律事实。同时,《物业管理条例》也明确规定,物业管理区域内,供水单位、供电单位应当向最终用户收取有关费用。可见,小区业主才是交纳水费、电费的义务人,而物业管理公司作为小区的物业服务提供者,并非用水人、用电人,对于自来水、供电的自然损耗没有过错,不应承担交费责任,更没理由承担损耗差额费用。

  (六)物业管理税赋过重,税赋设置不尽合理

  税赋是调整社会分配的积极的财政手段,体现了政府和社会对一个行业的支持与否。物业管理作为一个新兴的行业,在维护城市运行、提升物业使用价值、促进人们安居乐业、整合社会资源、安置社会就业方面扮演着越来越重要的角色,理应得到更多的关注和支持。但目前的现状却是物业管理税赋过重,税赋设置不尽合理,使企业背上了沉重的包袱。

  当前物业管理行业的税赋情况大体包括:一是营业税及附加。按服务业标准,该税额为管理服务费和有偿服务等经营性收入的5.25%(其中营业税为物业管理服务收入的5%,营业税附加城建税和教育附加费分别是营业税的1%和3%);二是企业所得税,按33%缴纳。深圳特区内按15%缴纳;三是增值税。小区居民水电费本已含增值税,但物业企业代收水电费另外还需计算缴纳增值税。小规模纳税人水电增值税率为4%,一般纳税人电费增值税率为17%,水费增值税率为6%;四是堤围费按收入的1‰缴纳。

  目前,我市物业管理企业收取酬金的方式主要有两种:一种是包干制,企业按照约定收取物业服务费用,盈余或亏损由企业享有或承担;一种是酬金制,企业预收的物业服务资金由物业服务支出和企业酬金构成,实际操作中物业服务支出的节余部分转到来年继续使用。从酬金制的构成来看,物业服务支出是代收代付的行为,因而物业管理公司收取的物业管理费不能全额作为营业收入计缴营业税赋,只有作为企业酬金的部分才应计税。同时,物业服务支出的节余部分不是物业管理企业的利润,而是为业主代收代付费用的余额,企业只是承担代为保管之责任,所以不应作为企业的利润计缴企业所得税。而现状是全部收入均按营业税计缴企业所得税。

  (七)政府开发停车场、商铺等物业租赁费调整时机不当、方法欠妥

  去年以来,深圳政府开发物业的停车场、商铺等经营性收费进行了大幅调整,但未考虑过去政府开发的微福利房是市政府针对中低收入市民开发的住宅,该政策性住房承担着社会保障、社会福利的功能,管理费价格未市场化,停车场、商铺等经营性收费作为弥补物业管理费不足的历史。多年来,一直用停车场、商铺租金的差价收入补给不足,勉强维持正常运营。而就在政府开发物业物业管理费还未与市场接轨的情况下,去年开始就大幅调整停车场、商铺等配套设施的租赁收费,使物业管理企业迅即陷入经营困境。

  2006年底,微福利房物业管理服务企业接到通知,自2007年,停车场租金由规划车位租金6%的计提标准提高到30%,上涨幅度达到了500%,有的企业一年就此需要多向租赁中心缴纳租赁费200多万元,而这些企业全年的利润也仅有200至300万元左右。这一政策罔顾过去弥补物业管理经费不足的历史现实。

  经过测算,停车场管理成本主要有停车场标示、道闸系统及设备(移交物业公司时均为毛胚)、车辆管理人员费用、水电费、停车场设施维护及老化更新费用、清洁消杀费、停车场行政管理事业性收费、各种税费、保险费等各类责任风险费用,合计占到每个车位实际收入的58%(未计算折旧费及土建维护、装修、翻新费用);因规划设计等原因,微福利房住宅区露天停车位确实非常紧张,但地下停车库和多层停车库实际空置率较高,地下停车库空置率平均达到30%,有的高达60%,多层停车库几乎闲置,停车库收益较差,但贵局现停车场租金计提车位是按照规划数量,未考虑该批空置车位没有收入的实际情况。如今,再加上贵局收取的停车场租金,该项收入已经入不敷出,不仅不能弥补管理费的不足,还加重了企业的负担。另外,微福利房小区涉及政府部门办事车辆较多,各物业管理服务企业均存在较多的免费或打折车辆,此项费用占到上缴贵局租金的30%到50%左右。

  目前,由于强行地大幅调整租赁费,已严重影响了政府开发建设物业的管理服务运作,导致这些物业管理企业经营陷入困境,管理项目出现亏损,管理服务质量下降,物业管理企业及广大业主怨声载道,在物业管理费已严重亏损的情况下,企业本身已没有能力上缴停车场等配套设施租金。

  此外,随着物业管理市场竞争加剧和市场的不断细分,以及业主时代来临后业主维权运动的纵深发展,企业战略性调整而主动有选择地退出,或企业被动地被市场淘汰退出,物业管理的“进”与“退”已经成为行业的常态。然而,目前针对物业管理的“进”与“退”的法规、机制还十分缺乏,特别是物业管理的退出机制还处于“真空”状态。一方面个别缺乏企业诚信和公民责任的物业管理公司“闪电”式退出,有的还卷走小区的本体维修基金,突然撤走常常使得小区业主措手不及,给业主生活工作造成严重影响,有的还给业主造成不可估量的经济损失,甚而影响社区、社会和谐稳定;一方面物业管理公司因市场细分战略性调整或项目持续亏损,正常地退出物业管理却因业主、业主委员会、政府相关部门等各种原因,将正常的退出变成了剪不断、理还乱的“马拉松”,致使物业管理企业的经济损失及相关利益得不到合法保障,并且在这种拉锯战中使物业管理的业主、物业管理企业、政府主管部门等各方主体都成为“输家”。

  还有就是物业管理负面宣传导致舆论环境恶化。综观深圳的媒体可以发现,很难看到对物业管理企业进行正面报道,而负面报道却屡见不鲜。只要物业管理企业与业主发生矛盾或纠纷,不论性质如何,不论谁对谁错,新闻媒体往往站在业主一边,对物业管理企业进行批评指责。由于物业管理是个弱势行业,譬如与房地产企业相比物业管理企业不能与媒体建立商业广告客户关系,现行的物业管理法律制度尚不健全,很多问题还缺乏谁对谁错的判别准则,还有就是物业管理的负担太繁重,特别是承担了诸如社会治安、计划生育、乃至维稳等许多“份外”工作,背了许多“黑锅”,包括背了地产开发商的“黑锅”。还譬如,有的开发商为了促进房屋销售,有的物业管理企业为了得到项目管理权,把物业管理说成包打天下、包治百病,造成社会和业主把一些应当由政府承担的社会治安职能,应由社区承担的社会保障职能,应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能,应由开发商承担的建设质量与保修责任,都误认是物业管理的责任,出了问题,板子都打在物业管理身上。

物业管理行业健康持续发展的对策与建议

  2007年3月,国务院办公厅下发了《国务院关于加快发展服务企业的若干意见》(国发[2007]7号),2005年1月,广东省人民政府公布了1号文件——《关于加快我省服务业发展和改革的意见》,2008年6月,广东省人民政府又公布了66号文件《关于加快发展广东省服务业的实施意见》,2007年1月,深圳市政府公布了1号文件——《关于加快我市高端服务业发展的若干意见》,无论从中央到省市地方,都非常重视服务业的发展,指出“服务业是今后我国扩大就业的渠道”,要着重发展“就业容量大的服务业”,“充分挖掘服务业安置就业的巨大潜力”。中国物业之窗,打造中国物业管理新媒体旗舰品牌

  为了认真贯彻执行国务院、省委省政府、市委市政府的文件精神,促进我市物业服务行业持续健康发展,现就解决影响、制约物业服务企业生存的若干问题,向政府提出如下请求:

  (一)建立CPI等政策性利益调整的联动机制

  建议政府在施行最低工资保障及实施《劳动合同法》等类似政策性利益调整时,应通过劳动、税务、物价和物业管理等相关主管部门的协作,研究制定联动的调整机制,包括将物业管理服务价格及物业服务相关税费的调整一并纳入调整整体方案。其实,实行价格联动调整机制在我国已有成功的先例。譬如,2004年12月,国家发展改革委就下发了《关于建立煤电价格联动机制的意见的通知》,标志着我国煤电价格联动机制已经正式启动。这份通知中的主要内容包括以下几点:第一,煤电双方已签订长期供货合同、并在合同中明确了电煤交易价格的,按照合同价执行;第二,对尚未签订长期合同的电煤,2005年车板价以2004年9月底实际结算的车板价为基础,在8%的幅度范围内,由电煤双方协商确定;区域电网内煤价涨幅差距较大的,分省、区、市调整电价;电力企业要自己消化30%的煤价上涨因素。据悉,煤电价格联动实施的区域,由发改委根据煤炭平均车板价变化情况,按区域电网或在区域电网内分价区实施。可见,物业管理制定联动的价格调整机制,既有现实的必要,也有其他行业成功的经验可资借鉴。当然,物业管理企业本身亦需像电力企业要自己消化30%的煤价上涨因素那样,通过企业内部成本管理致力消化上涨的总体成本,但主要还是要通过价格调整联动机制减轻物业管理行业的政策性风险。

  (二)调整物业服务费定价机制,“市场调节价”回归“政府指导价”

  随着物业管理市场的逐步成熟,由业主和物管企业实行双向选择服务和市场,这是物业管理发展的大方向,但近年来各种媒体屡屡曝光的业主过激维权事件说明业主维权意识增强的同时,业主缺乏理性维权的意识,物业管理的专业知识也十分匮乏,加之业主与物业服务企业信息的不对称,业主与物业服务企业谈管理费价格,往往谈不拢,或谈不合理,这也是产生物业管理招投标价格恶性竞争的重要原因。

  近年来,由于物业管理市场的失灵,导致投标价格恶性竞争加剧,物业服务价格已经失去市场的价值,远离市场一般价值规律的正常发展。因此,物业管理费调价机制不宜过快市场化,应当对物业管理的市场实行渐进式改革,即原已成立业委会的适用“市场调节价”的规定要统一回归为“政府指导价”,用指导标准来为业主作指导,也就是说已成立业委会的小区仍然要适用物价局和国房局制定的收费指导标准,重新强化政府的宏观调控力度。

  (三)建立物业管理有形市场,净化环境,防止低价竞争

  建议建立深圳物业管理有形市场,净化环境,防止低价恶性竞争,从源头上避免“物业纠纷”,杜绝物业管理招投标的“暗箱操作”。通过制定深圳物业管理有形市场管理办法,成立由主管部门监管,行业民间组织具体经办的深圳物业管理行业招投标管理服务中心,将目前零散的物业管理招投标活动统一纳入集中场所,规范物业管理市场的运作,作为物业管理活动的有形市场予以有效监督和指导。

  深圳物业管理有形市场主要为服务管理招标投标活动服务,包括开标、评标、定标等。为建立物业管理有形市场而设置的深圳物业管理招投标管理服务中心,将提供设施齐全、服务规范的场所;收集、存贮和发布招标投标信息、政策法规信息、企业信息、材料设备价格信息、科技和人才信息、分包信息等,为物业管理服务交易各方提供信息咨询服务;为国房局、工商局、税务局、安监局等政府主管部门实施监督和管理提供条件。

  (四)针对老旧问题楼盘实行综合治理

  针对老旧问题楼盘问题需实行综合治理。2005年,以罗湖区为代表的综合整治老旧小区并引入规范物业管理在全市范围引起强烈的反响,大大改善了辖区的环境、治安等情况,促进了辖区的经济发展和和谐的社区关系。但是综合整治范围未包括已有物业管理的老旧小区,老旧小区物业管理问题和隐患逐年较多,不利于社会和谐。建议下一步在综合整治全市老旧小区的基础上,继续开展老旧小区物业管理的深化工作,进一步增强政府花钱购买服务的观念,建议政府财政拨出专款,设立财政专项补助资金,对入驻老旧住宅区的物业管理企业给予一次性接管启动资金补贴,以及在两年内给予物业管理费差额补贴,并给予接管老旧住宅区物业管理项目的公司在其他整治老旧住宅区和在政府新建物业项目招投标中享有优先权等政策优惠。

  同时,市价格主管部门、市国房局等相关部门还应尽快制定老旧小区快速调价机制,建立健全物业管理项目进退机制,完善相关配套政策,暂停收取停车场等公共配套设施租金等。

  (五)呼吁供水、供电等政府职能部门及公共事业单位勇于承担份内职责

  根据合同法的规定,在双方没能约定或者约定不明确的情况下,供水设施的产权分界处就是合同的履行地点,换言之,供水、供电等公共事业单位应当将水电供至最终用户处时方认定其履行了供水义务。小区业主作为受益人则应当在供水、供电等公共事业单位履行了供水、供电义务后,才有交纳费用的义务。根据我国合同法的一般理念以及供水、供电合同的特点,供水、供电等公共事业单位在履行供应义务之前,水电的任何损失包括自然损耗理应由供水、供电等公共事业单位自行承担。为此,我们呼吁供水、供电等公共事业单位依法办事,自觉履行职责,协调各方职能履行社会责任。同时还作如下两点建议:

  建议一:物业服务企业在为供水、供电等公共事业单位代收费用时,应当签订书面的委托代理协议,对双方具体的权利和义务条款进行详细和明确的约定。公用事业企业应当全额承担水电差额损耗,同时还应向物业服务企业给付一定的委托代理费用,用以支付代收消费等费用的劳动报酬和管理费用。双方可以协商探讨按照统一规定的收费标准、总额度包干、足额收取费用后给予奖励等委托管理和经营的方式进行合作。

  建议二:要对物业管理行业“正本清源”,政府相关职能部门、街道办及社区工作站和社区居委会,特别是治安管理机关,要勇于承担份内的社区治安工作、人口普查工作、计划生育工作,乃至社会维稳工作等等责任,切实履行职能,尽可能为物业管理行业“松绑”“减负”。

  (六)建议将物业管理列入特种行业,或定期减征或免征相关税费,享受税费优惠

  1、自1994年1月1日起施行的《中华人民共和国营业税暂行条例》国家对建筑业、邮电通讯业、文化体育业的营业税税率核定为3%,服务业核定为5%,现物业管理行业归服务业的范畴,因而对物业服务收入也按照5%的税率征收营业税。但时至今日,上述几个行业(物业服务行业除外)的生存状况发生了翻天覆地的变化,因此,在2007年8月,国家税务总局下发了国税发[2007]104号文,对部分行业的核定征收企业所得税率作了调整,调整前对各行业的利润率分地区、多渠道进行了测算,各行业平均利润率都比物业服务行业高,相比之下,行业利润率最低的物业服务业,却承受着高于其他行业的营业税税率,国家税收扶持政策的缺失和物业收费水平的停滞,企业面临税收成本和人工成本的双重压力,都要求比照新办企业的税收扶持政策,一是定期减征或免征物业服务企业营业税和企业所得税,二是物业服务企业营业税税率从5%调低到3%或给予更优惠的免税政策。

  2、物业管理行业在为城市两个文明建设及社会的和谐稳定等方面起着积极的、不可代替的作用。物业管理企业自身的特殊性决定其承担税费的能力是薄弱的。建议税务部门充分考虑物业管理企业的承受能力,尤其是酬金制的代收代付性质,将物业服务资金的节余部分归为物业管理企业代理业主和承租者收取的水费、电费、燃气费、房屋租金、房屋维修基金及其他代收款项行为,一并列入营业税“服务业”税目中的“代理业务”,即以与物业管理相关的全部收入减去以上“代理业务”后的余额,作为营业额营业税。参照《营业税暂行条例》对医院、学校等机构的税收减免政策,给予物业管理企业免营业税的优惠;参照代理广告业、金融业外汇转贷和外汇买卖的营业税计征方法,给予物业管理企业按总收入减去总支出后的余额外负担计征营业税;参照建筑行业、旅游业、邮电通信业的分割业务后的营业税计征方法,把物业服务费收入也视为营业税“服务业”税目中的“代理业务”,将扣减工程维护费、清洁费、保安费和其他代收代付款项后的余额作为营业额征收营业税。????

  2、参照《企业所得税暂行条例》支持和鼓励发展第三产业的税收优惠政策,建议给予物业管理服务企业3-5年内免征企业所得税的优惠。对实行酬金制的物业管理企业,其服务支出的节余部分作为代管资金而非企业的实际利润,应免交企业所得税,改以物业管理企业所收的酬金减去企业管理费用后的部分(企业的实际利润)计缴企业所得税。同时应充分考虑物业管理行业仍是劳动密集型行业,企业管理成本主要由人工费支出构成,工资含量占总收入的比例较高,在征收企业所得税时,适当提高物业管理企业的成本计税工资标准,以减少企业的税费压力。此外,还同时建议取消水电增值税和围堤费。

  (七)建议暂停政府开发停车场、商铺等物业租赁费调整

  由于政府开发的福利房、微利房物业费定价远远低于市场价,停车场、商铺等物业租赁费是用于弥补物业服务费经费不足,建议在政府物业管理服务费目前大多依然维持超低价,还未与市场完全接轨的情况下,暂停政府开发停车场、商铺等物业租赁费的调整。

  今后如果要调整政府开发停车场、商铺等物业租赁费,应当制定切实可行的方案,一方面政府开发物业服务费必须市场接轨,以弥补政府物业的物业服务费经费的不足,一方面应当在政府开发物业服务费与市场接轨后,审慎逐步渐进调整,在原基础上以每年5至10个百分点调整为宜,使物业管理企业有一个调整的过程和缓冲的机会,而不是现在的暴涨500%,使物业管理企业根本无力承担。

  此外,呼吁尽快建立健全物业管理项目进入退出机制,解决物业管理“进”与“退”的法规机制缺失,运用市场系统组成要素之间的相互作用,推动市场各主体的正常有序进入和退出。

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